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进入2014年，作为一线城市和准一线城市的广州郊区和杭州郊区楼市都在非调控原因下出现较大幅度下降现象，引发市场关于楼市崩盘的惊呼。包括李嘉诚、王石、任志强等“大佬”都对未来楼市持谨慎态度，甚至有专家爆出“崩盘”言论。万达集团(廊坊万达广场)董事长王健林则站出来表示坚决反对崩盘论。2月27日，他在接受媒体采访时表示：“我坚决反对崩盘说，谁信中国房地产崩盘谁的脑袋可能有问题，不是别有用心，就是智慧不够。”
王健林列数了三条理由：一是崩盘论的出现至少有十年以上，其言论发布者包括赫赫有名的经济学家。但鼓吹了十年，崩盘也没有真正发生。第二条理由是，中国的真实城镇化率还不到40%，第三，房地产问题说穿了就是金融问题。在国外，房地产归类到金融产业内。从去年年底，美国和中国货币供应出现适度偏紧，从而影响到价格下跌与交易量萎缩是非常正常的。如果二季度、三季度货币供应适当宽松，那目前的问题很快就能解决；而如果持续吃紧，那今年的房地产交易可能就不如去年那么好。
反对崩盘论的还有星河湾董事长黄文仔。他表示，“广州的房价还会保持'温涨’的趋势。尤其是广州中心城区，按照目前的状况房价很难降。”在黄文仔看来，中国的房地产出问题并不在价格，而在量上，如一些三四线城市出现很大的饱和现象，空置率比较高，才造成一定的风险。但他也同时强调，未来也不太可能出现像过去那么猛的上涨势头，房价会回归到比较理性的状态，会有波动，但波动的幅度不会特别大。
很多人关心今年两会在房地产和城市化领域会有什么举动。如果让我来判断，我的看法是，也许2013年两会期间出台“国五条”和2011年出台限购政策的决策者们做梦都不会想到，仅仅是一年后，防范房价过快上涨的任务很快就变成了如何稳住房价、防范中小城镇房价过快下跌；他们更不会想到，当初限购带来的直接效果，会导致四年后的今天大量三四线城市陷入鬼城陷阱，今后也许要用很长时间才能逃出苦海，甚至有一些地方永远逃不出来。这也给我们全社会一个警告：绝对不要再抱着小城镇化的幻想!城市化是经济自由和个人自由的必然结果，任何把城市化当成经济增长、“城乡均衡发展”和“疏散大城市人口”的目的，最后都一定会遭遇失败的命运。
因此，我个人判断，今年两会如果对楼市和城市化有什么举动，那一定是稳预期和挤泡沫并重。稳预期是稳金融和经济，挤泡沫则可防地方债积重难返及泡沫无限膨胀。稳预期着重于金融和调整限购等政策，挤泡沫着重于土地自由。理想状态开发权也应自由，但本次会议上不了议程。
购房者不要抱着楼市大跌50%然后接盘的幻想。大城市房价将照涨不误，只是在预期波动等因素作用下涨幅有所回调，局部尤其是远郊小有波动。中小城市看供应，看人口流入和楼市供应比，看房地产资金结构。
楼市总体稳定局部下跌有几个坚硬理由：一是中国的城市化只完成三成，居民住房换代完成也极不充分；二是房地产与整体的金融、经济生死与共。接王健林的话，二三季度货币供应会不会适当宽松？这个可能性在八成以上。因为工业全面过剩下不容许房地产长期动荡。在服务业尚未成为中国经济主导产业的背景下，房地产是中国经济惟一救命稻草。当前经济已进入危机无疑。越是危机越需要找对资产取暖。有人说，当市场行情见顶，精明的炒家都在撤退，接棒者多是垫背的!这话对，问题在于，事后看顶端谷底，洞若观火；事前看顶端谷底，云山雾罩。现在真是顶吗？多少人没见顶没见底就死了，死在看错顶或底。我的判断是：楼市未见顶，只是涨跌分化；三是很多富余资金无处去(千万别说因为实体经济不赚钱，那已经在房地产补贴下太过剩太污染)，即使一些地方供应过剩(如鄂尔多斯)，也不意味着房价大跌，而是有价无市。
当此楼市地区分化涨跌不一之际，很多人问：童老师，我这边会涨会跌？诸如此类。不是我不诚心回答，实在是四海之大我眼界太小。全国那么多中小城市我不可能一一调查分析。只能告诉大家紧紧抓住宏观经济、货币、供应量、人口、地段等至少五大要素进行分析。好比我只能给你一个公式，具体计算靠你自己。再次强调我多次强调的：信市场不要信市长，信规律不要信规划。
过去的中国内地楼市经历了十年黄金期，基本上全线在涨价，但像鄂尔多斯等不少鬼城，即使在楼市最好的年代也做得不好。因此，最根本的问题就像黄文仔说的不在价格而在量，过量供应，迟早就要有人买单。没有过量的地方、人口继续大幅度增加的地方，买到就是赚到。地段地段还是地段。那样的地方，买了就只管安心睡觉去。几个月来在俺指导下N个人买了M套房子。哪怕遭遇当前市场波动的“风波”，“房自岿然不动”。他们并且把分析判断方法薪火相传，让我甚为宽心。授人以鱼不如授人以渔，理财投资如是，教育教学亦如是。
“鬼城博士”杜猛如是定义空置率：空置率是指某时段空置房屋面积占房屋总面积比率。又分存量和增量空置率，6个月未使用即为空置率标准。参照国际惯例，本人认为：空置率在5%-10%之间为合理区；10%-15%之间为警戒区；15%-20为危险区；20%-25%以上为积压区；25%-30%为存量和增量产能过剩区；30%以上楼巿房价溃败区。
我加一个：“鄂尔多斯空置率超60%吧？但现在房价据说趋稳在八九千。这是有道理的，因为钱太多，资金链没有像温州一样断裂，于是成了'吊在空中区’。”但温州可以随着未来资金链恢复而房价恢复上涨，鄂尔多斯则会永远吊在半空有价无市。
未来“鬼城”如何消化？空置率和银行杠杆率双高的，有可能出现房价较大幅度下跌；空置率还不算太离谱的，或者银行杠杆率不那么高的，有可能长期维持。市场和行政的双重力量也会逐步化解一部分空置率：减少土地供应，减少银行贷款，城市开发权部分还给民众，尤其是在旧城改造方面。不要悲观和失望，老城区的旧城改造，如果开发权还给民众，未来还有很大的发展空间。
中国楼市的泡沫是钢铁做的，中国经济政府投资主导下高通胀、高腐败、高能耗、高过剩、低福利、低工资的整体泡沫不除，中国楼市泡沫是无法去除的。有一点可以肯定，随着经济发展“去政府化、亲市场化”的必然要求，未来楼市政策走向会越来越市场化，价格走向是则是两边分化，涨跌不一，还是脱不开八字方针：人聚财聚，人散财散。换言之，则是人聚楼涨，人散楼跌。 |
